1. 什么是GRESB
GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）成立于2009年，总部位于荷兰阿姆斯特丹。是一个评估和对比全球房地产和基建设施企业ESG表现的平台，每年为资本市场提供标准化的数据和资料，供上市房地产企业、私人地产基金、开发商和投资房地产的投资者使用。
GRESB并不对单个建筑、单个项目进行绿色评价，而是于企业层面上通过自我报告来评估单个资产和投资组合的ESG表现，评估房地产企业的可持续性，从而更整体、全面的评估企业的经营是否符合绿色、可持续的标准。GRESB通过一套严格的方法论和一致的评价框架，将投资者和行业广泛关注的重大问题作为绩效评估的指导，并与联合国可持续发展目标和《巴黎协定》等主要国际报告框架保持一致。
GRESB由独立基金会和福利公司组成。GRESB基金专注于GRESB标准的开发、批准和管理，GRESB BV负责执行ESG评估，为资本市场提供标准化和通过验证的数据，并为GRESB成员提供相关服务。
2. GRESB房地产评估如何运作
GRESB有以下四类行业基准Benchmark:
- 房地产 Real Estate Benchmark
- 房地产开发 Real Estate Development Benchmark
- 基建基金 Infrastructure Fund Benchmark
- 基础设施资产 Infrastructure Asset Benchmark
行业基准由GRESB的会员单位，每年定期将数据报告给相关的GRESB评估机构，并由第三方进行验证和评分而生成。每年，GRESB都会发布全球综合基准数据，显示行业的ESG状况。基准会不断发展变化，以确保分数能够反映相对的绩效表现和可持续预期。
以房地产基准为例，GRESB的评估方面有三个，管理（Management）、绩效（Performance）和发展（Development）。
管理（Management）部分衡量一个经营实体的战略和领导力，风险管理以及它的利益相关方参与方式。管理部分的信息来自于在组织内部收集获取的信息。绩效（Performance）部分用来衡量经营实体的资产组合的绩效表现，从企业的资产和投资组合层面收集到的信息得出。它适用于任何有经营资产的房地产公司或基金，其中相关的重要指标包括能源消耗、温室气体排放、水耗和废弃物管理等信息。发展（Development）部分用来衡量经营实体在建筑设计、建造和翻新阶段中为解决ESG问题所作出的努力。这部分适用于拥有已完成或者正在进行新建或改造项目的实体。三个部分中都有若干细分考核指标：
根据评估参与者提供的数据和资料，GRESB会依照核查、评分和对比三个步骤进行分析与评估。
- 核查。GRESB联合第三方机构对评估参与者汇报的数据进行核查，以确保数据的准确性和可靠性
- 评分。GRESB根据50多项定性和定量指标（包括环境方面的绩效指标如能耗、温室气体排放、水耗和废弃物管理等），评估企业ESG表现并得出GRESB分数。
- 对比。GRESB根据评估参与者的商业类型、资产类型和资产地理位置，将评估参与者分配到合适的组别以作比较。
2023年GRESB填报时间线：
为了使评定结果更为客观和可靠，问卷被提交后会交由独立审批小组进行验证，并针对系统内数据基本类型及证据上传等环节进行统一自动验证，最后才给予积分和评级。得到任何一项完整GRESB评估总分的机构会被安排与全球参与者进行比较及得分排列，并获得以得分五分位数换算而成的GRESB一至五星级的评级。
对于首次参与评级的参评者，GRESB设置了“宽限期”，即不会将首批参评者的ESG数据和评级结果提供给参评者以外的组织。参评者首次参与是免费的，第二次参与则需要缴纳费用。
3. GRESB有什么用
2021年，全球1500多家房地产公司、房地产投资信托基金和开发商参与提交了GRESB的房地产可持续发展评估，覆盖资产规模超过5.7万亿美元。GRESB的年度调查越来越成为房地产行业可持续发展绩效的晴雨表。全球范围内，GRESB比美国LEED、WELL等绿色建筑认证，NABERS Ratings 和Green Star等评级更要为多样，覆盖地区更广泛。
GRESB评估为上市房地产公司、私人房地产基金、开发商和直接投资房地产的投资者提供投资者驱动（Investor -driven）的全球ESG基准和报告框架。
对于企业主体来说，参与GRESB评级，可以就其类似规模、地理位置、业务领域的同行水准，与投资者保持沟通并持续跟进自身ESG治理水平，提高竞争力。
对于投资机构和个人来说，可依据GRESB基准和星级评估全球房地产投资组合可持续发展绩效，为新常态下的主权财富基金做有效配置。除了进行评估和提供基准信息外，GRESB还提供指导，包括指标体系释义、如何响应调查以及机构与个人咨询和交流等。
对于资产管理公司来说，能够帮助确定资产和投资组合中的风险、机会和影响领域，吸引寻求更全面的风险、机会和影响分析的新投资者，提高投资者参与度，更清楚的了解ESG表现，与同行相比的水平如何以及改善方向，并使用全球的行业标准来报告通过验证背书的ESG绩效信息。
与房地产领域熟悉的LEED、BREEAM相比，GRESB不是对单个建筑或单个资产进行评价，也不局限在环境影响维度，而是从组织层面对参评者环境、社会和公司治理的综合可持续性进行评价。在评价对象方面，大多数ESG评级的评价对象都是股票或债券的发行主体，多为实体企业，但在GRESB中，REITs等房地产投资基金也占据了一大部分，对投资资产或资产组合进行评级。
GRESB强调行业特性和企业在同行中的竞争力，把投资者的要求、标准和关注点转化成标准化的语言让企业去披露和改进。利用GRESB框架来管理和治理企业将是房地产和基础设施领域企业通向可持续发展，获得资本市场关注新的有力工具。
